Investiční byt, nebo ETF?
Dvě strategie se stejným vlastním kapitálem a měsíčním rozpočtem. Výsledek záleží na vašich předpokladech.
Vaše předpoklady
Cena samotné nemovitosti. Musí být vyšší než nula.
Jednorázově například právník, katastr, provize a poplatky za úvěr.
Jednorázové náklady před pronájmem. Nezvyšujeme automaticky tržní hodnotu bytu o tuto částku.
Bez průběžně zúčtovaných záloh na služby.
Procento ročního nájemného, které nevyberete. Jeden měsíc odpovídá přibližně 8,33 %.
Náklady, které nenese nájemce: opravy, pojištění, správa, nevratné platby SVJ a daň z nemovitých věcí. Bez splátky úvěru a daně z příjmů.
Nula znamená nákup bez úvěru. Nejvýše kupní cena bytu.
Nominální roční sazba. Model ji nemění po fixaci.
Celková doba splácení, nikoli fixace. Při nulovém úvěru výsledek neovlivňuje.
Počet let do modelového prodeje. Obě strategie mají stejné počáteční vlastní peníze a stejné dodatečné vklady.
Vklad navíc v obou variantách. Pokud byt potřebuje vyšší doplatek, stejný dodatečný vklad dostane také ETF.
Váš odhad, nikoli prognóza. Nájemné a provozní náklady ponecháváme nominálně stejné.
Efektivní roční výnos, který není zaručený. Platí i pro investované přebytky varianty s bytem.
Pokud je poplatek již ve výnosu, zadejte nulu.
Procento prodejní ceny. Nezahrnuje daň z příjmů ani náklady předčasného splacení úvěru.
Rozdíl majetku před daní: byt minus ETF
593 584 KčRozdíl není doporučení vítěze. Model nepočítá daň z nájmu ani změny nájemného a provozních nákladů. Jejich dopad může převýšit zobrazený rozdíl a obrátit pořadí variant. Ani daně z prodeje bytu a ETF nejsou započtené.
Průběh po letech
Po 20 letechStejné vlastní vklady, různé riziko a likvidita. Vše před daní z příjmů; žádné daňové osvobození nepředpokládáme.
Vlastní vklady po letech
| Rok | Vlastní vklady |
|---|---|
| 0 | 2 300 000 Kč |
| 1 | 2 360 000 Kč |
| 2 | 2 420 000 Kč |
| 3 | 2 480 000 Kč |
| 4 | 2 540 000 Kč |
| 5 | 2 600 000 Kč |
| 6 | 2 660 000 Kč |
| 7 | 2 720 000 Kč |
| 8 | 2 780 000 Kč |
| 9 | 2 840 000 Kč |
| 10 | 2 900 000 Kč |
| 11 | 2 960 000 Kč |
| 12 | 3 020 000 Kč |
| 13 | 3 080 000 Kč |
| 14 | 3 140 000 Kč |
| 15 | 3 200 000 Kč |
| 16 | 3 260 000 Kč |
| 17 | 3 320 000 Kč |
| 18 | 3 380 000 Kč |
| 19 | 3 440 000 Kč |
| 20 | 3 500 000 Kč |
Jak počítáme
ETF dostane stejný počáteční kapitál jako vlastní peníze použité na byt, náklady a rekonstrukci. Obě strategie dostávají stejný měsíční rozpočet. Vyžaduje-li záporné cash flow bytu více, přidáme tento doplatek do obou strategií a ukážeme ho zvlášť.
Bytová strategie investuje celý rozpočet a přebytek nájmu po nákladech a splátce do stejného ETF. Vklady jsou na konci měsíce, výnos i roční poplatek ETF převádíme na měsíční násobek. Nečerpáme peníze ze staršího portfolia na krytí schodku. Po splacení úvěru splátka odpadá.
Čistý majetek bytu = hodnota po nákladech prodeje minus dluh plus investované přebytky. Rekonstrukce je výdaj, nikoli automatický růst tržní ceny. Nájemné a provozní náklady zůstávají stejné, výpadky jsou rovnoměrné. Výnosy, sazba i růst ceny jsou modelové konstanty.
Všechny výsledky jsou nominální a před daní z příjmů z nájmu i prodeje bytu a ETF. Daňové osvobození nepředpokládáme ani nevyhodnocujeme. Nejde o srovnání vlastního bydlení s nájmem. Nezahrnujeme mimořádné opravy nad zadané náklady, náklady předčasného splacení, likviditu ani rozdílné riziko.
Proberte to s komunitou vb.cz
Praktické materiály a další souvislosti pro vaše rozhodování.
Modelový výpočet není osobní investiční ani daňové doporučení. Ověřte vstupy s odborníkem.